マニュアル

動作環境

• PC上またはスマホ上のブラウザで利用可能です。PC版の推奨のブラウザはGoogle Chrome、Microsoft Edge、Apple Safariです。Microsoft IEをご使用の方は、ツールの「Microsoft Edgeを開く」をクリックして、Microsoft Edgeをご使用ください。
• スマホ版は、簡単に相場計算ができるようになっており、またGPSにより現地点の相場価格も計算できます。（タイトルは「ここいくら？」です)
• PC版のURLは、https://map.fudousan-tool.com でご利用いただけます。
• スマホ版のURLは、https://map.fudousan-tool.com/sp でご利用いただけます。

概要

• 「戸建」または「土地」を選択して住所などを入力し、相場予想価格を求めること可能です。
• 「土地」の評価は、「住所エリア」、「最寄駅」、「公示・基準地」、の3つの手法から土地の相場予想価格を求めることができます。「住所エリア」、「最寄駅」は、過去15ヶ年分の数百万件の成約事例から相場予想価格を求めます。
• 「土地」の評価は、用途地域を住宅系、商業地、工業系、市街化調整区域、その他の用途地域に分類した用途地域グループで評価できます。
• 「戸建」は、土地と建物の相場価格を同時に求めることができます。

【相場予想について】

• 不動産市況による影響、社会的要因、物件の個別要因を反映しておらず、あくまで参考価格となります。
• 土地の相場価格は、成約事例の少ないエリア、駅から離れたエリア、公示・基準が少ないエリア、店舗向けなどの土地面積の大きなエリアは精度が低い結果となる可能性がございます。
• 現在は個人的な閲覧に留め、商用や第三者への提供などはお控えください。

戸建と土地のタブ

• 戸建と土地のタブを切り替えて、相場検索を行います。
• 戸建タブは、住所および土地面積や建物の構造、築年数などを入力します。土地タブは、住所および土地面積のみを入力します。

住所エリアを使用した土地相場予想

自動土地相場評価

• 入力住所に対して、住所エリアを利用した土地相場予想を行います。
• 面積、土地の形状、間口など標準的な条件に沿った成約事例を検索し、相場の評価を行います。

詳細ボタンをクリック

(1)土地相場推移・取引事例件数

• 該当住所エリアの土地相場推移・土地取引事例件数を表示します。

(2)土地の成約事例の検索

• 土地の成約事例の検索では、都市計画や取引の諸事情、成約期間などを選択できます。
• [検索実行]ボタンで検索でき、条件にあった成約事例を見つけることができます。

N0	項目	内容
1	住所エリア	住所の入力値(固定）
2	種類	宅地(土地）(固定)
3	面積	「500㎡以外は除外」、「すべて選択」を選択することができます。
4	土地の形状	「すべて選択」、「不整形や袋地等は除外」を選択することができます。
5	間口	「すべて選択」、「1m以内は除外」を選択することができます。
6	前面道路(方位)	「すべて選択」、「接道道路無は除外」を選択することができます。
7	都市計画	(1)グループをチェックすると、検索された用途地域を「住宅系」、「商業系」、「工業系」、「市街化調整区域」、「その他の用途地域」に分類した用途地域グループに分類し、査定地とマッチするか評価します。 (2)グループのチェックを外すと「全て選択」や特定の「準住居地域」などを選択することができます。
8	取引の事情等	「私道を含む取引」など個別に選択できます。 取引の事情等を全て除外したい場合には、「事情がある成約事例を全て除外」を選択します。 取引の事情等を「私道を含む取引」以外を全て除外したい場合には、「事情がある成約事例を全て除外(私道を含む取引は除外しない）」を選択します 全ての取引の事情を全て表示する場合には、「全て選択」を選びます。
9	成約期間	直近自動検索、直近1年、直近2年、直近3年、全ての成約事例を選択できます。 直近自動検索は、直近の成約事例を検索するもので、例えば5年前の成約事例しかない場合には、5年前の成約事例を検索により取得します。

• 成約事例検索結果の㎡単価の中央値は、ヘッダーの土地価格・単価に反映されます。

最寄駅を使用した土地相場予想

• 予想した土地価格が表示されます。またm²単位、坪単価の金額も表示されます。
• 予想した土地価格は、単回帰分析法または近傍補間法から推測した金額になります。

単回帰分析法：複数の坪単価データを直線にフィッティング して、駅からの徒歩で土地価格を推測する方法

近傍補間法：複数の坪単価データを徒歩距離に応じて重みづけし、土地価格を推測する方法

自動土地相場予想

以下の査定地と成約事例を利用して近傍補間法(徒歩時間との比）から推測した金額になります。

• 査定地の最寄駅と徒歩時間
• 成約事例の最寄駅と徒歩時間

詳細ボタンをクリック

(1)交通機関：電車

• 近い駅を5つリストアップして、表示します。「表示中」の青色表示は、地図上で徒歩のルート表示ができます。「表示」ボタンをクリックすると、駅を変更し新たにルート表示を行います。
• 成約事例件数が駅単位に表示されます。

(2)土地相場推移・取引事例件数

• 駅名の選択をすることにより、駅毎に土地相場推移・取引件数のグラフを表示できます。

(3)土地の成約事例の検索

• 土地の成約事例の検索では、都市計画や取引の諸事情、成約期間などを選択できます。
• [検索実行]ボタンで検索でき、条件にあった成約事例を見つけることができます。検索結果はグラフにも反映されます。

N0	項目	内容
1	駅名	駅名のリストから駅名を選択すると、成約事例に含まれている最寄駅が検索対象になります。
2	種類	宅地(土地）(固定)
3	住所エリア	「成約事例に含まれている町域」、成約事例に含まれている町域「すべてを選択」を選択することができます。
4	徒歩	「30分以内」、「すべてを選択」を選択することができます。
5	面積	「500㎡以外は除外」、「すべて選択」を選択することができます。
6	土地の形状	「すべて選択」、「不整形や袋地等は除外」を選択することができます。
7	間口	「すべて選択」、「1m以内は除外」を選択することができます。
8	前面道路(方位)	「すべて選択」、「接道道路無は除外」を選択することができます。
9	都市計画	(1)グループをチェックすると、検索された用途地域を「住宅系」、「商業系」、「工業系」、「市街化調整区域」、「その他の用途地域」に分類した用途地域グループに分類し、査定地とマッチするか評価します。 (2)グループのチェックを外すと「全て選択」や特定の「準住居地域」などを選択することができます。
10	取引の事情等	「私道を含む取引」など個別に選択できます。 取引の事情等を全て除外したい場合には、「事情がある成約事例を全て除外」を選択します。 取引の事情等を「私道を含む取引」以外を全て除外したい場合には、「事情がある成約事例を全て除外(私道を含む取引は除外しない）」を選択します 全ての取引の事情を全て表示する場合には、「全て選択」を選びます。
11	成約期間	直近自動検索、直近1年、直近2年、直近3年、全ての成約事例を選択できます。 直近自動検索は、直近の成約事例を検索するもので、例えば5年前の成約事例しかない場合には、5年前の成約事例を検索により取得します。

(4)グラフ表示

• 単回帰分析よるグラフは、成約事例のはずれ値を「除外なし」と「除外」の2つが選択できます。
• 「除外なし」は、成約事例のデータを除外なしで利用します。青色のグラフで表示されます。
• 「除外」は、大きくはずれた値を除外します。有効範囲を何%にするか指定できます。除外された点は、グレー表示されます。はずれ値で補正された回帰直線は赤色のグラフで表示されます。

• 分析手法は、単回帰分析または近傍補間分析のいずれかを選択できます。
• 単回帰分析を用いる際、相関係数は、「徒歩」と「価格」の間にどれほどの相関があるかを示す指標です。この値が1.0に近いほど、両者の関係が強いことを意味します。[相関係数はデータが少ない場合(成約事例件数が5件以下)0.0となります。]
• 選択された分析手法の土地単価が金額がヘッダーの土地価格・単価に反映されます。
• デフォルト値は、近傍補間分析です。
  

公示・基準地を使用した土地相場予想

自動土地相場評価

• 公示・基準地を利用した土地相場予想が可能です。
• 査定地と同じ用途地域を住宅系、商業系、工業系、市街化調整区域、その他の用途地域に分類した用途地域グループで評価します。
• 査定地に最も近い公示・基準地を、1つあるいは複数検索して、公示・基準地の価格を相場価格としています。
• 査定地に近い公示・基準地が複数検索された場合には、距離の比（査定地に近いほど値の寄与が大きい）で相場価格を算出します。

詳細ボタンをクリック

詳細ボタンをクリックすると、以下のようなダイアログが開きます。

公示・基準地情報

No	項目	内容
1	公示・基準地の表示	公示・基準地のアイコンを表示します。デフォルトは、「査定地と同じ用途地域グループのみ」の表示です。その他の選択として「全て」が選択できます。
2	都市計画を表示	査定地の近傍の都市計画が、どのようになっているかを確認できます。表示は「はい」、「いいえ」が選択できます。
3	公示・基準地情報を図中に表示	公示・基準地の主要な情報を図中に表示します。表示は「はい」、「いいえ」が選択できます。

例）公示・基準地情報を図中に表示

主要な情報を図中に表記します。昨年と比べて地価が上昇、変わらず、下落は矢印で色分けして表示されます。

路線価の比率で相場を算出

選択した公示・基準地の詳細情報

現在、選択されている公示・基準地の情報を出力します。
※選択されている公示、基準地アイコンは、以下のようにハイライトしています。

比率計算する路線価

「路線価」は、「道路に面した土地の1m2当たりの評価額」のことを指します.「路線価」は、以下の2種類があります.
・相続税路線価 : 相続税や贈与税の税額算定の基準になる.
・固定資産税路線価 : 土地にかかる固定資産税算出基準になる.

「相続税路線価」あるいは「固定資産税路線価」を選択します。

路線価の比率計算

相続税路線価を例として、説明します。(固定資産税路線価でも同様の操作で相場を算出することができます)
赤枠の相続税路線価を入力し終わると、土地価格が表示されます。

No	項目	内容
1	公示・基準の路線価	①[調査]ボタンをクリックして、全国地価マップを開きます。 ②相続税路線価を調べて、路線価を入力します。
2	査定地の路線価	①[調査]ボタンをクリックして、全国地価マップを開きます。 ②相続税路線価を調べて、路線価を入力します。

全国地価マップの相続税路線価は、以下のようなもの図になります。以下の場合、＋の地点の相続税路線価は￥34,000です。

実勢係数は、実勢価格と相違がある場合に設定します。デフォルトは1.0倍です。

[公示・基準地の相場予想に反映]ボタンをクリックすると、以下のように相場予想に反映されます。

戸建の相場予想

• 戸建(土地＋建物)の相場を求めることができます。
• 各項目を入力してすることにより、相場を計算します。

No	項目	内容
1	住所	現在、対象の住所を表示します。
2	土地価格の選択	以下のいずれかの土地価格を選択します。 ・住所エリア   ・最寄駅 ・公示・基準 デフォルトは住所エリアです。
3	建物構造	以下のリストから選択します。 ・木造 ・軽量鉄骨造 ・重量鉄骨造 ・鉄筋コンクリート造 詳細は、「建物相場計算」を参照。
4	広さ:延べ床面積	延べ床面積を入力します。
5	築年数	新築または中古を選択します。 中古の場合、築年数を入力します。
6	仕様（内+外) 建築単価	新築時の仕様です。中古住宅などの場合は、新築当時の仕様を選択します。 1.建築単価より以下のランク分けしてあります。 ・SS仕様（最高級品を使用した注文住宅等） ・S仕様（主に高級品を使用した注文住宅等） ・A仕様（標準品や中級の注文住宅または企画住宅等） ・B仕様（標準品で建売住宅等） ・C仕様（普及品でコストを抑えた建売住宅等） 分からない場合には、標準仕様のA仕様を選択します。デフォルトはA仕様です。 2.建築単価が分かっている場合は、直接入力できます。 詳細は、「建物相場計算」を参照。
7	耐用年数	以下から選択できます。 ・法定耐用年数/居住用(マイホームなど）  ・法定耐用年数/事業用(戸建の賃貸、集合住宅など） ・直接入力 詳細は、「建物相場計算」を参照。
8	加算要件	加算要件がある場合、入力します。それぞれの入力金額は建物相場に加算されます。
9	減額要件	減額要件がある場合、入力します。入力金額は建物相場から減算されます。

メニューの内容

googleマップの切替え

「Googleマップを表示」、「ストリートビュー表示」、「すべてのマップを表示」を選択できます。

googleマップを表示

• 以下のように地図表示のみに切り替えたいときに使用します。

ストリートビューを表示

• 以下のようにストリートビューが表示されます。

すべてのマップを表示

• デフォルト表示です。以下のように、ストリートビューと地図が両方とも表示されます。

都市計画

• 都市計画を表示することができます。地点をクリックすると、用途地域、市街化調整区域などの区分がポップアップで表示されます。

• -、+でズームイン、ズームアウトできます。

駅乗降者数

• 駅の乗降者数を表示することができます。最寄駅の路線情報を表示することができます。

推定人口数

• 推定人口数を表示できます。

• 当該エリアの推定人口を表示できます。
• クリックしずらい場合は、地図を拡大してクリックしてください。

その他の機能：固定資産税評価額を利用した相場予想

• 固定資産税評価額は、「固定資産(土地・家屋)評価証明書」や固定資産(土地・家屋)評価課税証明書」などの証明書に表示されています。（詳細は、国税局のサイトを参照)
• 相続税路線価及び固定資産税路線価が設定されていない地域は、倍率地域が設定されています。
• 土地の固定資産税評価額と倍率地域の倍率から土地相場を算出することができます。

以下は、課税証明書と倍率表の例です。

固定資産税評価額を使用して相場計算

• 固定資産税評価額が入手できましたら、(1)固定資産税評価額に入力します。

• 倍率地域の倍率は、[倍率調査]ボタンをクリックして、調べます。

• 宅地の倍率表示を参照します。例では倍率1.1ですので、(2)倍率地域の倍率に1.1を入力します。

• 宅地の倍率表示を参照します。例では倍率1.1ですので、(2)倍率地域の倍率に1.1を入力します。
• (3)面積に面積を入力します。㎡単価を算出するために用います。
• (4)実勢係数は、既定値では1.0です。変更がある場合に適時、修正します。
• [プレビュー]ボタンをクリックすると、土地査定総額を計算できます。
• 土地査定総額は、以下の算出式によって計算されています。

土地査定総額 = 固定資産税評価額 × 倍率地域の倍率　×　実勢係数

最新情報

不動産相場予想マップで使用している公示・基準地データの基準日や、アップデートによるリリース履歴などを見ることができます。

マニュアル

youtube動画やマニュアルなどを参照できます。

測定

• 距離と面積を計測することができます。

• 「航空写真」モードに切り替えて距離や面積を測定します。

公図

• MAPPLE法務局地図を利用し、地番を確認することができます。
• 地番は、G空間情報センターで公開されている登記所備付地図データから参照することができます。

成約物件

「RAINS Market Information」や「住所からの成約事例」、「最寄駅からの成約事例」などを参照できます。

売出物件

「ハトマークサイト」や「不動産ジャパン」などの売出情報を参照できます。

競売物件

「不動産競売物件情報(BIT)」の競売物件情報を参照できます。

投資物件

「健美家」などの投資物件を参照できます。収益価格と表面利回りの簡易な収益計算ができます。

ライフライン

以下のライフライン関係の調査ができます。

• 電気、ガス、水道、汚水・雑排水・雨水、道路、用途地域など、入力住所を用いて調査できます。
• ハザードマップや高低差などを調査できます。

不動産売買計算

土地・戸建の購入の費用の概算が確認できます。

例：戸建の売却

移住用の戸建の売却時の仲介手数料や印紙代などの概算が確認できます。

例：戸建の購入

移住用の戸建の購入時の仲介手数料や印紙代などの概算が確認できます。

レポート

土地・戸建のレポートの内容が確認できます。

例:戸建のレポート

戸建の購入時の土地価格の分析手法や土地建物総額などのレポートが確認できます。

成約価格予想

• ＊の箇所を確認して、必要に応じて変更することで成約価格を予想できます。
• 土地の条件として、土地の形状、道路間口(接道)、角地の有無、前方道路 (方位、種類、幅員）などの指定が可能です.
• 販売価格を入力して成約価格との割合を算出できます。

その他

地図・航空写真

以下のメニューで構成されます。

• 地図の表示です。

• 航空写真は、以下のような表示です。

全画面表示

以下のメニューをクリックすると、地図を全画面表示することができます。

全画面表示から通常画面に復帰するには、以下のアイコンをクリックします。

拡大・縮小

• + で拡大、- で縮小できます。

ペグマン(ストリートビュー)

• アイコンをマウスでドラッグ&ドロップすることで、ドロップ先の地点のストリートビューを表示できます。

• ドロップ先の地点のストリートビューを表示できます。

留意事項

本サイトの情報は国土交通省等で提供されているデータを反映しております。
このサービスは、国土交通省の不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
データの作成時期が異なりますので、参考情報としてご利用ください。
最新データは、各市区町村等窓口にご確認いただきますようお願いします。
地図データは、「Google Maps」のものを使用しています。
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掲載内容は予告なく変更、またはサービスを中止することがあります、あらかじめご了承ください。

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*出典)

• 国土交通省　不動産情報ライブラリ (https://www.reinfolib.mlit.go.jp)
• 国土交通省国土数値情報ダウンロードサイト、e-Stat(政府統計の総合窓口)など