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動作環境
- PC上のブラウザで利用可能です。推奨のブラウザはGoogle Chrome、Microsoft Edge、Apple Safariです。Microsoft IEをご使用の方は、ツールの「Microsoft Edgeを開く」をクリックして、Microsoft Edgeをご使用ください。
- スマホは未対応です。
概要
- 住所及び土地面積を入力して、土地の相場予想金額を求めること可能です。
- 「最寄駅」、「公示・基準地」、「住所エリア」の3つの手法から土地の相場予想価格を求めることができます。
- 「最寄駅」、「住所エリア」は、過去15ヶ年分の数百万件の成約事例から相場予想価格を求めます。
- 用途地域を住宅系、商業系、工業系、市街化調整区域、その他の用途地域に分類した用途地域グループで評価できます。
【相場予想について】
- 本サイトはβ版で正式版ではありません。
- 不動産市況による影響、社会的要因、物件の個別要因を反映しておらず、あくまで参考価格となります。
- 成約事例の少ないエリア、駅から離れたエリア、公示・基準が少ないエリアは精度が低い結果となる可能性がございます。
- 現在は個人的な閲覧に留め、商用や第三者への提供などはお控えください。
最寄駅を使用した相場予想
- 予想した土地総額が表示されます。また坪単価、m2単位の金額も表示されます。
- 予想した土地総額は、単回帰分析法または近傍補間法から推測した金額になります。
単回帰分析法：複数の坪単価データを直線にフィッティング して、駅からの徒歩で土地総額を推測する方法
近傍補間法：複数の坪単価データを徒歩距離に応じて重みづけし、土地総額を推測する方法
自動相場予想
以下の査定地と成約事例を利用して近傍補間法(徒歩時間との比）から推測した金額になります。
- 査定地の最寄駅と徒歩時間
- 成約事例の最寄駅と徒歩時間
詳細ボタンをクリック
- 最寄駅の変更、成約事例の抽出条件の変更、成約事例表示を行うことができます。
交通機関
最寄駅
- 当該地点から最寄り駅を近い順(直線距離)に表示します。
- [ルート表示]の[表示]をクリックすると、駅までのルート検索を行い、距離、徒歩時間を算出します。
- 最寄り駅の緑色の箇所は、成約事例があることを示しています。
- 最寄り駅の黄色の箇所は、次の候補の駅であることを示しています。
最寄バス停
- 該当地点から直線距離で近いバス停を最大3箇所表示します。(2.5Km以内のバス停)
- [ルート表示]の[表示]をクリックすると、バス停までのルート検索を行い、距離、徒歩時間を算出します。
成約事例の対象条件など
- 成約事例の対象条件を変更すると、以下の金額が変更されます。
用途地域グループ
- 査定地と同じ用途地域グループもしくは全ての成約事例を選択することができます。
- 「現地点から半径500mの成約事例」または「当該地区の成約事例」を選択することができます。
現地点から半径〇〇mの成約事例を表示
- [現地点から半径〇〇mの成約事例を表示]の場合、指定した半径が表示されます。
- 指定した半径内に含まれる町域の成約事例を表示します。
- 住所が含まれている地区エリアは赤く、半径内に入った町域は青く表示されます。（町域は、多めに選択されます）
同町の成約事例を表示
- 入力した町の成約事例のみ対象とします。
駅周辺の成約事例の追加
- 駅を選択し、半径(m)を入力することで成約事例を追加することができます。
- 以下の例では、最寄り駅周辺の半径500mの成約事例も含めて検索した時の表示です。
成約事例表示
[成約事例表示]ボタンをクリックすると、成約事例リストを表示します。
成約事例検索結果リスト
表示内容
- 成約事例を表示します。土地に関わる市町村名、町名、最寄り駅、徒歩、取引価格、坪単価、建ぺい率、容積率、用途、広さ、形状、間口、前方道路、前方道路種類、前方道路幅員、成約年を表示します。
- 過去15年分の取引事例を参照できます。
| No | メニュー | 内容 |
| 1 | 全て選択 | 全ての成約物件を選択します。 |
| 2 | 全て解除 | 全ての成約物件を選択解除します。 |
| 3 | 選択行のみ表示 | 選択された行のみ表示します。 |
| 4 | 検索結果を全て表示 | 検索結果を全て表示します。 |
- 選択は、1列目にあります。
絞り込み
- 「条件を設定して絞りこみ」を選択すると、成約物件リストの絞り込みができます。+マークをクリックすると、条件を追加できます。ーマークをクリックすると条件を削除できます。
- 「絞り込み結果を元に戻す」を選択すると、成約物件リストが元通りになります。
土地価格算出
- 土地価格の再算出を行います。
分析手法とデータの扱い
- 最寄駅の緑色は、現在対象の最寄駅です。最寄駅の黄色は次の候補です。最寄駅をクリックすることで、現在の対象を変更することができます。
- 対象の最寄駅を切り替える場合は、必ずルート検索して徒歩時間を求めてください。
- 「近傍補間法」および「単回帰分析法」のいずれも、現在対象の最寄駅と徒歩時間で、分析され坪単価が算出されます。
- 「選択」のチェックをON/OFFすることにより、更に絞り込み分析をすることが出来ます。
- 選択成約事例では、リストの当該成約事例をクリックまたは、グラフ上の点をクリックした箇所の成約事例を確認することができます。
近傍補間法
- 複数の成約事例の坪単価データと徒歩距離を用いて、徒歩距離に応じて重みづけし、坪単価・土地総額を推測します。
単回帰分析法
- 複数の成約事例の坪単価データと徒歩距離を用いて、直線にフィッティングして、坪単価・土地総額を推測します。
無効成約事例の除外
- 単回帰分析法で有効な機能です。
- データの有効範囲を「有効範囲XX%」で指定できます。極端なデータからクリーニングされます。
- 例として、データの有効範囲を30%にしたものを以下に示します。
地点最寄駅
- 対象の最寄駅を変更することができます。
- 最寄駅を変更するとルート検索して徒歩時間を算出、選択されている分析手法に基づき、坪単価・土地総額を推測します。
公示・基準地を使用した相場予想
自動相場評価
- 公示・基準地を利用した相場予想が可能です。
- 査定地と同じ用途地域を住宅系、商業系、工業系、市街化調整区域、その他の用途地域に分類した用途地域グループで評価します。
- 査定地に最も近い公示・基準地を1つあるいは複数検索して、公示・基準地の価格を相場予想価格としています。
- 査定地に近い公示・基準地が複数検索された場合には、距離の比（査定地に近いほど値の寄与が大きい）で相場価格を算出します。
詳細ボタンをクリック
用途地域グループの表示
- 査定地と「同一用途地域グループを表示」するか、「全てを表示」するかを選択できます。
- 公示・基準地は査定地から半径5Kmを対象に検索します。
- 通常は、「同一用途地域グループを表示」で問題ありませんが、査定地の近くに公示・基準地が存在しない場合、「全てを表示」します。
公示・基準地の表示
- 公示・基準地のピンが表示されます。
- 現在表示しているピンはハイライトされ、内容が右側に表示されます。
- 任意のピンをクリックすると、ハイライトされ、公示・基準地の内容が表示されます。
- 当該公示・基準地の[路線価の比率計算]をクリックすると、査定と公示・基準地の路線価比率による計算が可能です。
路線価の比率計算
- [路線価の比率計算]ボタンをクリックすると、査定と公示・基準地の路線価比率による計算が可能です。
- 相続税路線価と固定資産税路線価のどちらも比率計算ができます。
相続税路線価の比率計算
- 相続税路線価の公示地および査定地の路線価を[路線価調査]ボタンをクリックして、調べます。
- 全国地価マップの公示・基準地および査定地の住所位置は、以下のマークであらかじめ表示されています。
- 相続税路線の単位は千円/㎡ですので、以下の例では、27,000円になります。相続税路線価の表記については、こちらをご覧ください。
- 公示地と査定地の路線価を入力して、実勢係数1.0を入力して[プレビュー]ボタンクリックして、相場を求めます。
- 実勢係数1.0は、近傍の成約価格と相違がある場合、値を変更します。
次式で、土地査定額(㎡単価) を算出します。
土地査定額(㎡単価) = 公示・基準地の価格 × ( 査定地の路線価 / 公示・基準地の路線価 ) × 実勢係数
- 算出した土地総額に問題が無い場合、[相場予想に反映]ボタンをクリックして、当該箇所を書き換えることができます。
固定資産税路線価の比率計算
- 相続税路線の比率計算と同様の手続きで算出することができます。
- 但し、固定資産税路線価は、相続税路線価と異なり単位が円/㎡で表示されていますので、以下の例では、そのまま23,600円と入力します。
住所エリアを使用した相場予想
自動相場評価
- 住所エリアを利用した相場予想を行います。
- 査定地と同じ用途地域を住宅系、商業系、工業系、市街化調整区域、その他の用途地域に分類した用途地域グループで評価します。
- 取引の諸事情などは、対象外として検索します。
詳細ボタンをクリック
- 都市計画や取引の諸事情、成約期間などを選択できます。
- [検索実行]ボタンで検索でき、条件にあった成約事例を見つけることができます。
| N0 | 項目 | 内容 |
| 1 | 住所(町名のみ) | 例：千葉県松戸市八ケ崎。番地などを入力すると住所エリアで無いためエラーになります。 |
| 2 | 種類 | 土地の成約事例を検索するため、土地(宅地）を選択します。 |
| 3 | 都市計画 | 住宅系といったグループでの検索や第一種低層住宅専用地域の検索などができます。 |
| 4 | 取引の事情等 | 「私道を含む取引」など個別に選択できます。 取引の事情等を全て除外したい場合には、「事情がある成約事例を全て除外」を選択します。 全ての取引の事情を表示する場合には、「全て選択」を選びます。 |
| 5 | 成約機関 | 直近1年、直近2年、直近3年、全ての成約事例を選択できます。 |
- 中央値の金額が問題ない場合、[中央値を地価予想に反映]ボタンをクリックすると、当該箇所を書き換えることができます。
固定資産税評価額を利用した相場予想
- 固定資産税評価額は、「固定資産(土地・家屋)評価証明書」や固定資産(土地・家屋)評価課税証明書」などの証明書に表示されています。（詳細は、国税局のサイトを参照)
- 相続税路線価及び固定資産税路線価が設定されていない地域は、倍率地域が設定されています。
- 土地の固定資産税評価額と倍率地域の倍率から土地相場を算出することができます。
以下は、課税証明書と倍率表の例です。
固定資産税評価額を使用して相場計算
- 固定資産税評価額(土地総額）が入手できましたら、(1)固定資産税評価額に入力します。
- 倍率地域の倍率は、[倍率調査]ボタンをクリックして、調べます。
- 宅地の倍率表示を参照します。例では倍率1.1ですので、(2)倍率地域の倍率に1.1を入力します。
- 宅地の倍率表示を参照します。例では倍率1.1ですので、(2)倍率地域の倍率に1.1を入力します。
- (3)面積に面積を入力します。㎡単価を算出するために用います。
- (4)実勢係数は、既定値では1.0です。変更がある場合に適時、修正します。
- [プレビュー]ボタンをクリックすると、土地査定総額を計算できます。
- 土地査定総額は、以下の算出式によって計算されています。
土地査定総額 = 固定資産税評価額 × 倍率地域の倍率 × 実勢係数
都市計画
- 都市計画を表示することができます。地点をクリックすると、用途地域、市街化調整区域などの区分がポップアップで表示されます。ポップアップは、×で消すことできます。
- -、+でズームイン、ズームアウトできます。
駅乗降者数
- 駅の乗降者数を表示することができます。最寄駅の路線情報を表示することができます。
googleマップを表示
googleマップを表示
- デフォルト表示です。「ストリートビューを表示」、「すべてのマップを表示」からデフォルト表示に切り替えたいときに使用します。
ストリートビューを表示
- 以下のようにストリートビューが表示されます。
すべてのマップを表示
- 以下のように、ストリートビューと地図が両方とも表示されます。
その他
地図・航空写真
以下のメニューで構成されます。
- 地図の表示です。
- 航空写真は、以下のような表示です。
全画面表示
以下のメニューをクリックすると、地図を全画面表示することができます。
全画面表示から通常画面に復帰するには、以下のアイコンをクリックします。
拡大・縮小
- + で拡大、- で縮小できます。
ペグマン(ストリートビュー)
- アイコンをマウスでドラッグ&ドロップすることで、ドロップ先の地点のストリートビューを表示できます。
- ドロップ先の地点のストリートビューを表示できます。
- 左上の[Googleマップで見る]をクリックすると、google mapの画面に切り替わり、ストリートビューと現在の位置を地図で表示できます。
- ←アイコンをクリックすると、元の画面に復帰します。
- Google Mapsによる2画面表示です。
留意事項
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データの作成時期が異なりますので、参考情報としてご利用ください。
最新データは、各市区町村等窓口にご確認いただきますようお願いします。
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*出典) 国土交通省国土数値情報ダウンロードサイト、e-Stat(政府統計の総合窓口)など